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Acquistare un immobile non sempre è un affare. Facciamo due conti.

Ben oltre il 70% degli italiani possiede almeno un immobile, questo amore viscerale per il mattone lo pottremmo far risalire agli anni cinquanta (anni del boom economico) quando la ricostruzione post-bellica fece maturare l’idea che l’unico investimento degno di essere perseguito fosse quello IMMOBILIARE.

Se guardiamo oggi lo stock di ricchezza complessiva degli italiani vediamo che su 10.000 Miliardi di euro di ricchezza accumulata circa il 60%  è in immobili e meno di 1/3  (31%) in attività finanziarie.

Fig. 1 – Fonte: Ns. elaborazione su dati Banca d’Italia (2012)

ricchezza italiana

L’acquisto di un’abitazione  ancora oggi è percepita come un investimento sicuro e conveniente, in grado di dare una buona rendita grazie anche alla possibilità di locazione. Queste convinzioni, però, quasi mai sono supportate da calcoli oggettivi, numeri precisi in grado di dimostrare la bontà di tali percezioni.

Un investitore consapevole, al contrario, prima di impiegare i sui risparmi in un immobile o in qualsiasi altro asset, mette su carta i dati finanziari di quella operazione facendo “due conti”  al fine di capire se conviene o meno fare quell’investimento. Cosa ben diversa di chi si affida al  sentito dire, alle percezioni personali, alle chiacchiere da bar, investendo in immobili senza riflettere sulle conseguenze finanziarie che esso comporta.

Oggi proveremo proprio a dare una risposta a questo quesito: COME SI CALCOLA LA CONVENIENZA ECONOMICA DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE?

Faremo due calcoli e qualche riflessione per comprendere quando è realmente conveniente un investimento immobiliare (considerando solo l’ipotesi di acquisto  seconda casa per investimento, tralasciando l’acquisto “prima casa”).

Partiamo subito.

Per conoscere se abbiamo fatto o meno un affare  è abbastanza semplice,  basta confrontare i ricavi con i costi e vedere se  siamo riusciti ad ottenere un utile. Subito dopo dovremmo capire se quell’utile sia congruo con i rischi sostenuti e adeguato riapetto ad investimenti alternativi.

Ad esempio se facessi un investimento in un immobile per 10 anni ottenendo un utile complessivo del 2% annuo e nello stesso periodo temporale un titolo di stato mi avrebbe reso  il 5%, sono proprio sicuro di aver fatto un buon affare? Penso proprio di no!

Cosa diversa invece è se in quello stesso periodo i titoli di stato avevano avuto un rendimento dell’1%!

Ecco allora perché è importante conoscere bene costi e ricavi di un investimento immobiliare. I primi (costi) si manifestano in due momenti: al momento dell’acquisto e durante tutta la vita dell’investimento. I ricavi sono rappresentati dal prezzo di vendita finale e dagli eventuali fitti percepiti.

Dunque, il primo aspetto da considerare è il costo effettivo di un immobile. Costo che va calcolato non solo al momento dell’acquisto ma anche e soprattutto nel momento in cui decidiamo di venderlo.

Questo perché un bene immobiliare durante la sua lunga vita genera costantemente uscite di diversa natura che vanno sommate ai costi iniziali di acquisto per avere un dato reale del costo complessivo dell’investimento fatto.

Pertanto i costi li potremmo dividere in costi sostenuti al momento dell’acquisto e costi sostenuti durante la vita dell’investimento stesso.

COSTI EFFETTIVI DI UN IMMOBILE (non prima casa)

Al momento dell’acquisto.

  1. PREZZO DI COMPRAVENDITA
  2. SPESE NOTARILI & VARIE (PERIZIE. SPESE BANCARIE IN CASO DI MUTUO ETC.)
  3. IMPOSTE SULL’ACQUISTO (IMPOSTA DI REGISTRO 9%)

Durante la vita dell’investimento.

  1. SPESE DI GESTIONE (ordinari e straordinari)
  2. IMPOSTE (IMU & co.)
  3. EFFETTO INFLATTIVO

Facciamo un esempio concreto per comprendere meglio. Ipotizziamo di comprare un immobile del valore di 200.000,00 euro.

Al prezzo iniziale pagato al venditore dobbiamo aggiungere le spese notarili e varie, in media 3.000,00 €  (in media si aggirano tra i 2.000,00 ed i 5.000,00 euro). A queste aggiungiamo anche l’imposta di registro che è del 9% sulle seconde case per un valore di 18.000,00 €.

A questo punto il nostro costo iniziale effettivo di acquisto sale da 200.000,00 euro a 221.000,00 €.

A questo costo iniziale dobbiamo aggiungere tutte le uscite che si presentano durante la vita dell’immobile.

Per prima cosa bisogna calcolare le spese di manutenzione straordinaria (le ordinarie supponiamo che le sostenga l’inquilino affittuario quando c’è). Di solito queste spese si stimano in un 1% all’anno del valore dell’immobile (praticamente si ritiene che per mantenere in buono stato un immobile dovremmo spendere almeno 1/10 del suo valore ogni 10 anni) nel nostro esempio dunque avremo un costo annuo medio di circa 2.200,00 €.

Seconda uscita periodica da considerare è l‘IMU (Imposta Municipale Unica) che per le seconde case varia di comune in comune con un calcolo abbastanza complesso da elaborare (tipica situazione italiana: si parte dalla rendita catastale che si rivaluta del 5% per poi moltiplicarla  per 160,  sul valore cosi desunto si applica l’aliquota decisa da ogni singolo comune che  varia  da un minimo di 0,46% ad un massimo dell’1,06%). Potremmo supporre  un costo medio di  750,00€  (l’imposta mediamente nei vari comuni d’Italia oscilla tra le 500,00 euro e le 1.500,00 €).

Ultimo costo da considerare durante la vita dell’immobile è l’inflazione, non è una vera è propria uscita di cassa per l’investitore ma rappresenta una perdita di valore importante che colpisce gli immobili. In pratica se investo in un immobile spendendo 200.000,00 € quando lo andrò a vendere tra un certo numero di anni dovrò considerare anche la perdita di valore dovuta all’inflazione ed la dovrò aggiungere come “costo” sulla quotazione dell’immobile da vendere.

Ma riprendiamo il nostro esempio: abbiamo visto che il costo d’acquisto complessivo iniziale era 221.000,00 € ora se ipotizziamo di voler vendere l’immobile dopo 30 anni e che lungo questo periodo l’inflazione media  sia stata del 2%; potremmo calcolare  l’impatto avutosi anno su anno  sul valore dell’immobile. Come si vede nella tabella dopo 30 anni abbiamo un costo da inflazione di ben 162.272,00 € (costo che andrà aggiunto al costo complessivo di vendita quando andremo a valutare la redditività effettiva dell’investimento immobiliare).

A questo aggiungiamo pure gli altri costi periodici (IMU &co. e Spese di manutenzione) ed avremo un costo effettivo di 450.772,32 €.

Tabella n.1: Calcolo costo effettivo immobile.inflazione immobile

Questo dato è fondamentale quando decidiamo di vendere un immobile in quanto è da tale valore che dobbiamo partire per calcolare un eventuale guadagno.

In sintesi al momento della vendita dobbiamo considerare il costo complessivo dell’immobile che non è di 200.000,00 € ma dopo 30 anni è diventato di ben 450.772,32 €,

Pertanto se noi vendessimo l’immobile a 400.000,00 € non avremmo conseguito un guadagno di 200.000,00 € (dato dal prezzo di vendita – prezzo di acquisto iniziale 200.000,00) ma, al contrario, una perdita in conto capitale di ben 50.772,32 €.

Questo ragionamento è da utilizzare anche se vogliamo rapportare la redditività dell’investimento una volta che lo diamo in locazione, il canone di locazione al netto delle tasse (aliquota secca del 20%)  non dev’essere rapportato ai 200.000,00 € di prezzo iniziale ma al costo maturato nell’anno in cui stiamo calcolando la redditività.

Ad esempio se dopo 20 anni il canone di locazione mensile è di 600,00 €, che al netto della tassazione del 20% diventano 480,00 € e su base annua 5760,00 € netti.

Se noi rapportassimo questo canone netto ai 200.000,00 € avremmo un rendimento annuo del 2,88% netto, mentre se lo rapportiamo al costo effettivo dell’immobile a 20 anni e cioè 356.000,00 € circa (vedi tabella 1) il rendimento netto annuo reale sarebbe del  1,61%!

L’importanza dei numeri, la conoscenza dei dati  è fondamentale per poter fare scelte efficienti,  acquistare un immobile non sempre è un affare, molte volte si ha la percezione che il suo valore sia salito solo perché non lo confrontiamo con il suo reale costo (ad es. 450.000,00 € a 30 anni) ma con il suo prezzo iniziale di vendita (nel nostro esempio i 200.000,00 €).

 

 

 

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